Ринок нерухомості України у першому півріччі 2026 року: головні підсумки та тенденції

У першому півріччі 2026 року ринок нерухомості України демонструє помірне зростання. Попит зростав як у сегменті купівлі, так і оренди житла, а в більшості обласних центрів спостерігалося підвищення вартості квартир на вторинному ринку. Найвищі ціни і на купівлю, і на оренду квартир традиційно зберігаються у Києві, Ужгороді та Львові.

Водночас динаміка вартості житла залишається нерівномірною. Одночасно зі зростанням цін у частині міст зафіксовано незначне зниження вартості на купівлю квартир, зокрема у Києві, Рівному, Миколаєві, Херсоні та Чернігові (лише на двокімнатні), що здебільшого повʼязано із безпековою ситуацією, або із поступовим коригуванням цін відповідно до попиту на ринку, якщо говорити про Рівне.

Однією з найпомітніших тенденцій першого півріччя стало зростання інтересу до купівлі приватних будинків. Кількість активних оголошень збільшилася на 15%, а середня кількість відгуків на одне оголошення — на 24%. Попри пожвавлення попиту медіанна вартість будинків загалом по Україні залишилася на рівні початку року. Найдорожчими для купівлі будинку залишаються Київ, Львів, Ужгород та Одеса.

На ринку довгострокової оренди також зберігається позитивна динаміка. Кількість відгуків на 1 оголошення зросла на 30% від початку року, а медіанна вартість оренди — на 15%. У сегменті оренди будинків ціни зросли ще відчутніше — на 29%, що свідчить про стабільний інтерес українців до більш автономного житла.

Окремо варто відзначити ситуацію у п’яти найбільших містах України — Києві, Харкові, Одесі, Дніпрі та Львові. Попри спільні ринкові тенденції, динаміка цін у межах цих міст залишається неоднорідною. Помітні відмінності спостерігаються на рівні районів, де на вартість житла суттєво впливає безпекова ситуація, зокрема частота обстрілів. Райони, які вважаються більш безпечними, традиційно залишаються дорожчими та демонструють вищий попит, тоді як у районах із вищими безпековими ризиками ціни падають або залишаються нижчими.

Загалом перше півріччя 2026 року підтвердило тенденцію до поступової адаптації ринку нерухомості до умов, що формуються під впливом воєнного стану. Попит на житло залишається стійким, а цінова динаміка дедалі більше визначається балансом між реальним попитом, пропозицією та регіональними особливостями ринку.

Продаж квартир: у першому півріччі 2026 року ринок купівлі квартир в Україні демонструє помірне зростання. Кількість оголошень збільшилася на 4%, що свідчить про поступове відновлення пропозиції на ринку. Водночас інтерес покупців також зріс: середня кількість відгуків на одне оголошення підвищилася на 3%. На фоні одночасного зростання попиту та пропозиції медіанна вартість квартир у доларах зросла на 3% і станом на червень становить 61 090 USD.

У першому півріччі 2026 року більшість обласних центрів демонструють зростання вартості одно- та двокімнатних квартир на вторинному ринку. Найбільш помітна позитивна динаміка спостерігається в окремих містах західних і центральних регіонів, а також у Сумах та Запоріжжі. Водночас у частині міст, зокрема Києві, Рівному, Миколаєві та Херсоні, зафіксовано незначне зниження цін від початку року.

Київ залишається лідером за вартістю квартир серед обласних центрів, за ним — Ужгород та Львів.

Однокімнатні квартири: у першому півріччі 2026 року помітне зростання медіанної вартості відбулося у Вінниці (+11%), Хмельницькому (+9%), а також Чернівцях і Запоріжжі (по +7%). У той же час  зниження цін зафіксовано у Херсоні (–13%), Рівному (–4%), Києві (–3%), Черкасах і Чернігові (по –2%). Найвища медіанна вартість купівлі однокімнатної квартири залишається у Києві — 75 040 USD, попри незначне зниження ціни від початку року.

Двокімнатні квартири: вагоме зростання медіанної вартості у першому півріччі 2026 року зафіксовано в Ужгороді (+15%), Сумах (+10%) та Запоріжжі (+9%). Помітне подорожчання також відбулося у Дніпрі (+6%), Тернополі та Черкасах (по +5%). Водночас зниження цін спостерігалося у Рівному (–7%), Миколаєві та Херсоні (по –5%), а також Києві й Чернігові (по –3%). Найвища медіанна вартість купівлі двокімнатної квартири залишається у столиці та становить 119 200 USD.

У першому півріччі 2026 року динаміка вартості однокімнатних квартир у найбільших містах України суттєво відрізнялася залежно від району. 

Рівномірне зростання спостерігалося в Одесі, де ціни підвищилися в усіх районах на 2–4%, та Харкові, де найбільше подорожчання зафіксовано в Індустріальному (+15%), Слобідському (+13%) й Основ’янському (+11%) районах. У Києві, навпаки, у більшості районів ціни залишилися стабільними або знизилися, зокрема — у Дніпровському районі (–10%). 

У Дніпрі динаміка зміни цін була контрастною: від зростання на 17% у Соборному районі до зниження на 22% у Шевченківському. 

Львів переважно демонстрував позитивну динаміку, а помітне подорожчання відбулося у Залізничному (+12%) та Франківському (+9%) районах. За словами Руслани Артим, засновниці агенції нерухомості ARTYM, Львів продовжує залишатися одним із найпривабливіших міст України для купівлі житла. Цьому сприяють близькість до кордону, відносно стабільна безпекова ситуація, розвинена бізнес-інфраструктура, якісна освіта та медицина. Важливо й те, що ринок нерухомості міста залишається збалансованим: покупці можуть обирати між історичними будинками з автентичною архітектурою, сучасними комфортними новобудовами та більш доступним житлом у бюджетному сегменті.

Двокімнатні квартири: помітне зростання зафіксовано у Дніпрі, де ціни в Соборному районі зросли на 21%, а в Чечелівському — на 18%. В Одесі динаміка була більш рівномірною: зростання спостерігалося у трьох із чотирьох районів, зокрема — у Пересипському (+6%). У Києві, навпаки, у більшості районів ціни залишилися на рівні січня 2026 або знизилися, найбільше — у Солом’янському (–10%) та Дніпровському (–9%) районах. 

Львів демонструє змішану динаміку: суттєве подорожчання відбулося у Сихівському районі (+10%), тоді як у Франківському ціни знизилися на 9%. У Харкові зростання та зниження розподілилися майже рівномірно, а найпомітніше подорожчання зафіксовано у Холодногірському районі (+11%).

Продаж будинків на вторинному ринку: у першому півріччі 2026 року інтерес українців до купівлі будинків продовжив зростати. Кількість активних оголошень збільшилася на 15%, попит зростав ще швидше: середня кількість відгуків на одне оголошення зросла на 24%. Попри пожвавлення ринку, медіанна вартість будинків у доларах залишилася на рівні початку року та становить 78 494 USD.

Ціни на купівлю будинків змінювалися нерівномірно. Суттєве зростання медіанної вартості зафіксовано у Херсоні (+26%) та Тернополі (+23%). Помітне подорожчання також відбулося у Дніпрі та Житомирі (по +9%), а також Чернівцях (+5%). Найдорожчими для купівлі будинку залишаються Київ, Львів, Ужгород та Одеса. Водночас у більшості обласних центрів спостерігалося зниження цін, найбільш помітне — у Кропивницькому та Чернігові (по –12%), Івано-Франківську та Харкові (по –8%), а також Хмельницькому (–7%). 

Попит на купівлю будинків у першому півріччі 2026 зростав швидше, ніж у сегменті квартир. Як пояснює Оксана Остапчук, керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість, таке зростання зумовлене кількома факторами. Для багатьох пошукачів це можливість забезпечити більше простору для життя, особливо для великих родин, а також — підвищити автономність в умовах тривалих відключень.

Вартість будинків у найбільших містах України суттєво відрізняється залежно від району. Найдорожчі будинки традиційно зосереджені у престижних центральних районах міст. У Києві медіанна вартість будинку в Печерському районі перевищує 1,3 млн USD, що більш ніж у вісім разів дорожче, ніж у Дніпровському районі. 

У Львові найдорожчим районом для купівлі будинку залишається Галицький із медіанною ціною 289 582 USD. В Одесі лідирує Приморський район (284 520 USD), а у Дніпрі — Соборний, де медіанна вартість будинку становить 136 086 USD.

Значний розрив між районами спостерігається також у Харкові, де медіанна ціна будинку у Шевченківському районі сягає 229 605 USD, тоді як в Основ’янському становить 34 931 USD. За словами Ірини Атрощенко, керівниці агентства “Бульвар нерухомість”, ринок приватних будинків у Харкові сьогодні значною мірою визначають безпекові фактори. Історично найпрестижніші райони приватної забудови розташовані у північній та північно-східній частинах міста. Через близькість до державного кордону саме вони першими потрапляють під удари, тому попит на купівлю будинків у цих локаціях суттєво знизився, а ринок відреагував падінням цін.

Довгострокова оренда квартир: кількість активних оголошень щодо оренди квартир за пів року скоротилась на 5%. Натомість активність пошукачів стала вищою: в середньому на 1 оголошення припадає 15,1 відгуків (на 30% більше, ніж на початку року). Медіанна вартість оренди по Україні збільшилась на +15%.

Медіанна вартість оренди 1-кімнатних квартир за пів року найбільше зросла у Харкові (+40%) та Запоріжжі (+33%). Також помітне зростання відбулось у Сумах (+27%), Одесі (+26%), Тернополі (+22%). На рівні січня лишилась медіанна ціна у Вінниці, Житомирі та Херсоні. Лідером за вартістю оренди однокімнатної квартири залишається Ужгород (+5%).

У сегменті двокімнатних квартир найвищі показники зростання медіанної вартості також зафіксовано у Харкові (+44%) та Запоріжжі (+43%). На +28% вона стала вищою в Одесі, на +27% — у Хмельницькому. У Києві та Ужгороді, де медіанна ціна оренди 2-кімнатної квартири є найвищою, за пів року спостерігали зростання на +3% та +4% відповідно.

“На відміну від сегменту купівлі, попит та ціни на ринку довгострокової оренди у першому півріччі переважно зростали. Основними факторами є безпекова ситуація та частота обстрілів, що змушують людей шукати житло в більш безпечних регіонах”, — коментує Юлія Козар, бренд-менеджерка категорії OLX Нерухомість.

Від початку 2026 року медіанна вартість оренди 1-кімнатної квартири зросла майже в усіх районах п’яти найбільших міст.

Найвищі темпи зростання зафіксовано у Харкові: зокрема у Київському (+56%), Основ’янському (+48%) та Салтівському (+33%) районах. В Одесі помітний приріст спостерігали у Приморському (+47%) та Київському (+38%). 

У районах Дніпра та Львова подорожчання було більш помірним у першому півріччі і не перевищило 20%. Максимальні показники у Шевченківському районі Дніпра (+20%) та Франківському районі Львова (+16%). У столиці ж у більшості районів зміни не перевищували +13%, а зниження відбулось лише у Печерському: –5%.

Щодо сегменту двокімнатних квартир, найбільше вони додали у вартості у Київському районі Харкова (+50%) та Приморському районі Одеси (+46%). Водночас у Харкові Основ’янський район став єдиним, де медіанна ціна дещо знизилася (–2%). Помітне зростання медіанної ціни фіксували й у низці районів Львова. Зокрема за пів року подорожчання відбулось у Сихівському (+28%) та Шевченківському (+19%).

Київ та Дніпро демонстрували стриманішу динаміку: максимальне зростання становило +15% у Дарницькому районі (Київ) та +18% в Індустріальному (Дніпро). Натомість у двох районах столиці фіксували зниження медіанної вартості, а саме: у Шевченківському (–7%) та Печерському (–2%).

Будинки на ринку довгострокової оренди: кількість активних оголошень щодо оренди будинків зросла на 13% у першому півріччі 2026. Медіанна вартість по Україні також стала вищою (+29%) та становить 45 000 грн. Кількість відгуків на 1 оголошення щодо оренди будинку — 14,3, що на 9% більше, ніж на початку року.

Лідером за вартістю оренди будинків залишається Київ — 112 026 грн (+7% за перше півріччя 2026). Втім найбільший показник зростання — у Харкові, +82%. На другому місці — Тернопіль (+77%), на третьому — Дніпро (+67%). У Луцьку, Рівному та Хмельницькому ціна залишилась на рівні січня 2026. Натомість помітне зниження відбулось у Миколаєві (–33%) та Івано-Франківську (–21%).

Ситуація на ринку оренди будинків суттєво різниться між районами найбільших міст України. Київ залишається лідером за медіанною вартістю: в кількох районах вона перевищує 130 000 на місяць, а у Печерському сягає 264 692 грн. У Дніпрі найвищий показник — 72 000 грн у Соборному районі, а у Львові — 60 457 грн у Галицькому.

Найбільший розрив між найдорожчими і найдоступнішими районами спостерігався в Одесі (10 000 у Хаджибейському та 57 820 грн у Приморському) та Харкові (8 000 грн в Індустріальному та 54 672 у Київському).

Прогноз від керівниці сектору з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксани Остапчук

У другій половині 2026 року ринок нерухомості України, найімовірніше, зберігатиме обережну активність. Різких цінових коливань не очікується. Натомість можливе поступове зростання вартості житла в межах інфляції та загального подорожчання будівництва. При цьому динаміка відрізнятиметься залежно від регіону, сегмента та типу житла.

На вторинному ринку купівлі та продажу можливе помірне зростання цін у гривневому еквіваленті. Водночас в  доларах зміна цін може не відобразитись через зростання курсу. Значна частина продавців і надалі займатиме “очікувальну позицію”, зокрема власники житла, які перебувають за кордоном та відкладають продаж до покращення безпекової ситуації.

На первинному ринку вартість квадратного метра продовжить зростати через подорожчання будівельних матеріалів, дефіцит кваліфікованих працівників і додаткові вимоги до нових об’єктів. Зокрема, йдеться про облаштування укриттів, резервного живлення та паркінгів. Найвищий попит на квартири очікується у Києві, Львові та Ужгороді, а сезонне пожвавлення ринку може припасти на серпень–жовтень.

Купівля будинків. Найбільш затребуваними залишатимуться будинки з автономним опаленням і резервним живленням. Напередодні зими українці дедалі частіше розглядатимуть таке житло як спосіб підвищити власну енергонезалежність. Саме тому стабільний попит зберігатиметься на будинки у передмістях, де пропозиція таких об’єктів є найбільшою.

Ринок довгострокової оренди у другому півріччі залишатиметься активним. У серпні–жовтні можливе традиційне сезонне зростання попиту та цін, передусім у відносно безпечних регіонах. Найбільша активність очікується у Києві, Львові, Одесі, Ужгороді та Івано-Франківську. Водночас у прифронтових містах орендні ставки, ймовірно, залишатимуться нижчими, ніж в інших регіонах країни, хоча попит там підтримуватимуть внутрішньо переміщені особи та військовослужбовці.

Щодо конкретних міст, то Київ, Львів та Ужгород уже утримують високий рівень цін, тому різких стрибків на цих ринках не очікується. Водночас Одеса та Харків, за умови відносної стабільності безпекової ситуації, можуть продемонструвати більш помітне відновлення попиту та вартості житла. У регіонах із нестабільною безпековою ситуацією динаміка залишатиметься непередбачуваною.

Окремими драйверами ринку залишатимуться державні житлові програми. Програма «єОселя» і надалі підтримуватиме попит, особливо на первинному ринку. Додаткову активність у сегменті готового доступного житла можуть забезпечити виплати за програмою «єВідновлення» та подальше фінансування житлових ваучерів для ВПО.

Наявність укриття, автономного живлення та генератора остаточно переходить із категорії переваг до переліку основних критеріїв вибору житла. Об’єкти з такими характеристиками матимуть вищий попит як на ринку купівлі, так і в сегменті оренди. 

Загалом у другій половині 2026 року стан ринку нерухомості визначатимуть безпекова ситуація, платоспроможність населення, курс гривні, собівартість будівництва та умови державних програм. За сприятливого розвитку подій додатковий попит може сформувати поступове повернення частини українців із-за кордону.

Водночас прогнози сьогодні існують у системі координат, де один зовнішній фактор здатен суттєво змінити будь-який сценарій розвитку ринку. Попри це, ринок демонструє ознаки адаптації до нових умов, що дає підстави зберігати стриманий оптимізм щодо його розвитку.

З вдячністю Збройним Силам України та вірою в найкраще,
команда OLX Нерухомість!