OLX Нерухомість підбиває підсумки півріччя: що змінилося на ринку нерухомості

У першому півріччі 2025 більшість міст демонструє зростання вартості купівлі квартир на вторинному ринку. Найвищими ціни залишаються у Києві, Львові, Вінниці, Ужгороді, Одесі та Івано-Франківську. 

У відсотковому співвідношенні натомість найбільший приріст за пів року по 1-, 2-, та 3- кімнатних квартирах відбувся у Харкові. Зниження цін зафіксували у містах, що розташовані у різних регіонах країни, як на Сході, так і на Заході. 

Незначне, проте все ж помітне зниження вартостей зафіксовано у містах, що розташовані у відносно безпечних регіонах, які охоплюють західні області та Центр. Це можна пояснити тим, що після попереднього стрибка цін відбувається “корекція” вартості, відповідно до реального попиту на ринку.

Упродовж першого півріччя на ринку нерухомості зафіксовано зростання попиту на купівлю будинків – на +19%, що відповідає потребам воєнного часу, де для багатьох в пріоритеті автономність та більш безпечне життя за містом.

Українці активно відгукуються на оголошення про продаж приватних будинків. Як наслідок, їхня медіанна вартість зросла на 12% за пів року 2025.  Найдорожча купівля приватного будинку станом на червень 2025 у Києві, Львові, Ужгороді та Одесі, Чернівцях та Івано-Франківську. Найбільш доступні ціни мають Запоріжжя та Чернігів. 

Загалом по Україні медіанна ціна на довгострокову оренду виросла на 20%, що може бути наслідком зниження пропозицій (-11%) та сталого збільшення попиту (+2%). Найбільше зростання цін на оренду відбулося в Одесі та Києві. 

Аналогічно до сегмента продажу, незначне падіння вартості спостерігаємо у містах, які здебільшого розташовані у західних областях України. Тому у цьому випадку теж можемо говорити про “корегування” цін, відповідно до запитів ринку на фоні їх попереднього стрибка.

На купівлю комерційної нерухомості, на відміну від житлової, попит знижується: -15% по Україні. Водночас медіанна ціна зросла на 2% за перші пів року 2025. По типах комерції найбільше підвищення вартості відбулося на кав’ярні, кафе, ресторани та торгові приміщення – на 9%.

Сегмент оренди комерційної нерухомості аналогічно із продажем характеризується падінням попиту (-16% у кількості відгуків). Медіанні ціни на оренду зросли по Україні на 20%, найбільш вагомо +28% у вартості додали офіси, порівнюючи червень до січня 2025.

Загалом по Україні кількість пропозицій про продаж квартир на вторинному ринку за перші пів року 2025 зросла на 4%. Зростання також стосується пропозицій продажу 1-, 2- та 3-кімнатних квартир, які показали приріст 3-5%.

Кількість відгуків на продаж квартир по всій Україні зменшилась на 9%. Найбільш вагоме зменшення відгуків відбулось на 3-кімнатні квартири -14%.

Медіанна вартість квартир у доларах за перших пів року 2025 зросла по Україні на 11%, найбільше підвищення +10% на двокімнатні квартири, однокімнатні та трикімнатні зросли на 7% та 8% відповідно. 

Як змінилась вартість купівлі квартир по Україні за перше півріччя

У більшості обласних центрів ціни на житло зростають в доларах. Якщо ще пів року тому ціни в містах, які перебувають під обстрілами ворога та наближені до зони бойових дій, знижувались, то зараз вони показують зростання. 

Київ залишається лідером за вартістю квартир серед обласних центрів, за ним — Львів, Ужгород та Івано-Франківськ. Найбільше підвищення цін на 1-, 2- та 3-кімнатні квартири зафіксовано в Харкові, але попри це ціни не досягли рівня 2021 року і залишаються досить низькими. 

Найбільше вартість купівлі 1-кімнатної квартири зросла у Харкові (+22%), Одесі (+14%), Хмельницькому (+12%) та Івано-Франківську (+10%). Без змін залишились ціни у Запоріжжі, Львові та Сумах. Зменшення вартості відбулось на -5% у Миколаєві та Ужгороді, на -2% зменшилась вартість 1-кімнатної квартири у Вінниці та на -1% у Тернополі. Як і раніше, найвища вартість 1-кімнатної квартири залишається в Києві, а друге місце посідає Львів. 

У сегменті двокімнатних квартир лідерами за зростанням ціни в доларах стали Харків (+21%), Черкаси (+12%) та Луцьк (+11%). На рівні січня 2025 залишились ціни у Кропивницькому, і лише в Житомирі, порівнюючи з усіма обласними центрами, вартість зменшилась на 2%. Київ утримує лідерство по вартості 2-кімнатної квартири з медіанною ціною 110 999 USD, демонструючи приріст на 8%. 

Медіанна вартість 3-кімнатних квартир зросла у Харкові (+19%), Чернігові (+16%) та Одесі +13%. Незмінною залишилась ціна у Сумах, а зниження медіанної вартості купівлі 3-кімнатних квартир відбулось лише у Миколаєві – на 1%. Найвища вартість залишається у столиці – 160 000 USD з ростом +7%.

Продаж будинків на вторинному ринку

Станом на червень 2025 року ринок продажу будинків активізувався. Кількість оголошень зросла у всіх сегментах, найбільш вагомо – на дуплекси, +36%. Число відгуків також збільшилось на 23% по Україні на всі типи будинків, крім таунхаусів, де відбулось падіння на 4%. 

Ціни на купівлю в доларах зросли помірно — найбільше зростання на будинки (+12%)  у той час, як вартість таунхаусів за пів року не змінилась. 

Найбільше зростання цін на 18% за пів року відбулось у столиці, не змінились ціни в Івано-Франківську, Рівному, Вінниці, Миколаєві та Луцьку. Падіння цін зафіксовано у більшості східних та південних обласних центрі, зокрема: Чернігів -17%; Харків -12%; Запоріжжя -10%. Найвища вартість купівлі будинку – у Києві 234 000 USD (+18%), Львові 185 000 USD (+3%) та Ужгороді 165 000 USD (+7%).

По Україні за перші пів року 2025 кількість активних оголошень про оренду квартир зменшилась на 7%. Найбільша різниця між пропозицією у червні та січні 2025 – на однокімнатні квартири -9%. Для двокімнатних – число оголошень зменшилось на 8%, трикімнатних – на 4%.

Кількість відгуків натомість по Україні значно зросла – приріст становить 20%. Така ж тенденція стосується 1-, 2- та 3-кімнатних квартир, де число відгуків зросло на 20-22%. Пропозиція зменшується, попит продовжує зростати (в середньому 14.7 відгуків на одне оголошення), що і призвело до підвищення цін.

Медіанна вартість довгострокової оренди у гривні по Україні зросла на 8%, найбільш вагомо додали у ціні 3-кімнатні квартири +33%, ціни на оренду 1-кімнатних та 2-кімнатних підвищились на 10% та 17% відповідно.

Найбільше зростання медіанної вартості оренди 1-кімнатної квартири відбулось у Сумах на 33%. Вагомо зросла також вартість в Одесі (+25%) та Житомирі (+18%). На рівні січня цього року залишилась ціна у Луцьку та Дніпрі. Зниження вартостей відбулось лише у Чернівцях на 2%.

Лідером за вартістю оренди 1-кімнатної квартири залишається Ужгород, як і наприкінці 2024 року, де ціна у місті зросла ще на 10% та перевищила вартість у Києві та Львові. 

Найбільше зростання цін на оренду 2-кімнатних квартир відбулось в Одесі +50% за пів року. На 21% збільшилась ціна у Харкові та на 19% у столиці.  Незмінними залишились вартості у Вінниці, Дніпрі, Житомирі, Хмельницькому та Черкасах. На 1% знизилась ціна оренди в Ужгороді. Київ, Львів та Ужгород – зберегли лідерство за вартістю оренди 2-кімнатних квартир.

На ринку довготривалої оренди 3-кімнатних квартир перше місце за зростанням ціни за пів року посіла Одеса +66%. Київ має найвищу медіанну вартість – 60 174 грн/міс зі зростанням ціни на 30%, на 2-му місці Львів – 22 986 грн/міс, де ціна знизилась на 8% за перші пів року. Також збільшення вартості оренди відбулось у Житомирі – на 20% та Миколаєві +11%. Не змінились вартості у Вінниці, Херсоні та Чернігові. Зменшення цін відбулось одразу у кількох містах: Ужгород (-10%), Суми (-8%), Львів (-8%), Хмельницький (-5%), Івано-Франківськ (-1%).

Будинки на ринку довгострокової оренди: за перші пів року 2025 відбулось значне зростання відгуків на 38%. Кількість пропозицій теж збільшилась на 10%. Рівень попиту високий враховуючи, що на 1 оголошення припадає 13 відгуків. Як наслідок медіанна ціна збільшилась на 64%.

Найбільше вартість оренди будинку зросла у Миколаєві – на 50% та Одесі – на 45%. На місці залишились вартості у Кропивницькому, Полтаві та Черкасах. У зниженні вартостей відзначався Хмельницький, де медіанна ціна впала на 50% та Івано-Франківськ (-25%). Найвища вартість оренди будинку у Києві – 99 673 грн (+9%) та Ужгороді 41 629 (+4%).

На ринку оренди комерційної нерухомості в Україні спостерігається незначне зростання кількості оголошень (+3%), однак попит знижується: загальна кількість відгуків впала на 16%. Попри це, за пів року медіанні ціни оренди зросли на 20%. Найбільший приріст у ціні відбувся на оренду офісів (+28%) та кафе, ректорів, кавʼярень (+20%). 

Що стосується продажу комерційної нерухомості загалом по Україні, то ситуація аналогічна оренді: пропозиція зростає на +15%, а  кількість відгуків падає -15%. Найбільше зростання медіанної ціни зафіксовано для офісів (+11%), торгових приміщень (+9%) та кафе, кавʼярень, ресторанів (+9%). По Україні медіанна вартість продажу комерційної нерухомості підвищилась на 2%.

У другому півріччі 2025 року ринок нерухомості продовжить демонструвати поступове відновлення та зростання активності. Очікується підвищення цін у межах 10% як на оренду, так і на продаж нерухомості, залежно від регіону, типу житла та безпекової ситуації.

На вторинному ринку продажу/купівлі житла очікується можливе зростання цін до 5% у доларах. Сезонне пожвавлення традиційно припаде на серпень-жовтень із можливим зростанням попиту на купівлю квартир і будинків. 

Найбільший інтерес буде зберігатися традиційно до Києва та Львову, а також до Одеси та Харкова — міст, які до повномасштабного вторгнення були серед лідерів, і зараз поступово відновлюють позиції. Інвестори також звертатимуть більшу увагу на Одесу та Харків через нижчі ціни порівняно з Києвом чи західними регіонами, з метою отримання хорошого доходу після нашої перемоги.

На первинному ринку ціни зростатимуть під впливом кількох чинників: дефіциту робочої сили, подорожчання будматеріалів та адаптації житла до нових вимог (наявність укриття, паркінгу, автономних систем живлення тощо). Програма “єОселя” після свого розширення аудиторії та фокусу на новобудовах драйвитиме первинний ринок.  

Ринок довгострокової оренди залишатиметься активним: Київ, Одеса, Львів, Ужгород, Івано-Франківськ — серед міст із найвищим попитом. Загалом по Україні очікується зростання вартості оренди орієнтовно до 10% у безпечних регіонах з розрахунку “на 1-кімнатну квартиру”. Відповідно, чим більша площа, кількість кімнат або привабливіший обʼєкт – тим більшим буде зростання. 

У сегменті комерційної нерухомості, ймовірно, продовжиться тренд на зростання пропозиції. Попит натомість знижуватиметься, як в купівлі, так і в оренді. Чинників які б сприяли відновленню попиту на комерційну нерухомість поки що немає.  

Основними факторами, що формуватимуть ситуацію на ринку, залишаються: рівень безпеки у регіонах, платоспроможність українців, стан економіки та ринку праці та ситуація на фронті. У разі збереження відносної стабільності очікується поступове відновлення ринку, зокрема у містах, які наближені до лінії фронту чи знаходяться під постійними обстрілами: Харкові, Одесі, Дніпрі.

З безмежною вдячністю Збройним Силам України та вірою в перемогу,

команда OLX Нерухомість