Як трансформується ринок нерухомості під час війни

Уже 2 роки війна щодня впливає на всі сфери життя кожного й кожної з нас. Ринок нерухомості — також у процесі постійної трансформації. Воєнний стан вніс корективи у динаміку купівлі, продажу та оренди і житлових, і комерційних приміщень. Однак, аналізуючи ринок нерухомості в Україні під час повномасштабного вторгнення, бачимо не лише адаптацію сектору до нових реалій, але й, безперечно, нові тенденції. У цій статті з’ясуємо докладніше, як здійснювалася купівля-продаж нерухомості під час воєнного стану у 2023-му.

Війна змусила переосмислити чимало аспектів ведення бізнесу, зокрема й у сфері нерухомості. Загалом спостерігаємо зменшення активності на ринку продажу через невизначеність і підвищення ризиків. При тому оренда переважно демонструє стабільність, оскільки люди здебільшого воліють не інвестувати у купівлю протягом періоду непевності.

Кількість оголошень про довготривалу оренду будинків, скажімо, зросла 2022 року вдвічі. Однак уже наступного — дещо знизилася. Натомість публікацій про продаж поменшало у 2022-му, а за рік — знову побільшало. Пропозиції про оренду та продаж землі за цей період залишилися на майже однаковому рівні, з незначним спадом у 2022-му та зростанням минулого року. Попит на оголошення про продаж квартир суттєво знизився, а на довготривалу оренду, навпаки, — зріс. 

Що ж відбувалося з оголошеннями про комерційні приміщення? Кількість публікацій про коворкінги зросла. Проте пропозицій про оренду та продаж комерційної нерухомості два роки тому суттєво поменшало, а до 2023-го — дещо побільшало.

Купівля житла під час війни — справжній виклик. Порівнюючи з періодом до 2022 року, 2023-й продемонстрував певні зміни у купівлі-продажу житлової нерухомості. Однак у деяких регіонах, віддалених від зони активних бойових дій, зафіксовано збільшення потреби в оренді квартир і будинків. Це пов’язано з переміщенням населення до безпечніших регіонів. Ціни на житло в Україні, за статистикою, у цих областях зросли через підвищений попит. 

Медіанна ціна на довготривалу оренду та продаж житлової нерухомості зросла. Цей процес відбувався поступово до 2022-го, а за рік показник значно збільшився.

Які регіони сформували ринок нерухомості під час війни? 2021 року лідерками за кількістю оголошень у цій сфері були Київська, Одеська та Харківська. У 2022–2023-му Київ та Одеса зберегли власні позиції, однак Харківську область із очевидних причин замінила Дніпропетровська. Розпочинаючи з 2022-го, четверте місце посідає Львівщина.

Цінова політика у регіонах також відрізняється. Скажімо, 2021-го медіанна ціна на продаж будинків була найвищою у:

1. Київській області (2 385 567 грн).
2. Одеській області (1 684 165 грн).
3. Закарпатській області (1 212 919 грн).

Натомість найнижчі показники продемонструвала Чернігівська область (250 000 грн).

Уже 2022 року медіанна ціна продажу будинків у Київській області становила 3 108 294 грн, в Одеській — 1 951 292 грн, а в Закарпатській — 1 828 430 грн. Упродовж 2021–2023-го вартість продажу будинків найбільше змінилася на Київщині (з 2 385 567 до 4 022 180 грн). Найнижчу було зафіксовано минулого року в Чернігівській області (303 519 грн).

Довготривала оренда будинків у 2021-му сягала найвищої медіанної ціни в Київській (26 000 грн), Одеській (10 927 грн) та Львівській областях (10 000 грн). Як бачимо, різниця між Києвом та Одесою вдвічі збільшилася. А найнижчі ціни на нерухомість Сумської (2 500 грн) майже не різнилися. 

Уже 2022 року вартість оренди житла на Київщині була в півтора раза вищою (40 000 грн). На другому місці — Львівщина (20 000 грн), де ціна зросла вдвічі. А бронзу здобула Чернівецька область (15 604 грн). На Сумщині та Чернігівщині винайняти стало орієнтовно на 3 тис. грн дорожче.

До минулого року спостерігаємо стійке поступове підвищення цін на довготривалу оренду будинків у Київській області (54 853 грн). Натомість у Львівській вартість залишилася такою самою (20 000 грн), а в Закарпатській — стала меншою (15 000 грн), аніж 2022-го у Чернівцях. Найнижча медіанна ціна — на Сумщині (3 500 грн).

Розпочинаючи з 2021-го, найвищі ціни на довготривалу оренду на Київщині піднялися від 26 000 до 54 853 грн (минулого року). А найнижчі, у Сумській, — лише з 2 500 до 3 500 грн.

Продаж квартир три роки тому був найдорожчим у Київській (1 675 497 грн), Львівській (1 343 799 грн), Одеській областях (1 174 982 грн), а найдешевшим — на Кіровоградщині (588 758 грн). 2022-го на тлі воєнних дій у Київській (2 011 273 грн), Львівській (1 901 567 грн) та Закарпатській (1 579 749 грн) областях ціни помітно зросли. Насамперед це стосується Закарпаття — через віддаленість розміщення. Регіони з рейтингом найдешевших квартир залишилися такими самими, однак навіть там ціни значно підвищилися.

Скільки коштувала покупка квартири під час війни минулого року? Найвища ціна зафіксована в Київській (2 435 685 грн), Львівській (2 406 214 грн) та Закарпатській (2 084 410 грн) областях. А найнижча — на Сумщині (925 186 грн). Показники помітно перевищують ціни 2021-го. І це нітрохи не дивно: власне житло приваблює українців навіть у період війни. Надто ж для регіонів, віддалених від зони бойових дій. 

Три роки тому довготривала оренда квартир була найдорожчою за показником медіанної ціни у Київській (11 000 грн), Львівській (8 000 грн) та Одеській областях (7 000 грн). Найдешевшою натомість — у Сумській (3 500 грн). Справжній бум на зростання цін стався у регіонах, далеких від лінії зіткнення, 2022 року. Львівська (13 000 грн), Закарпатська (12 799 грн) та Івано-Франківська (10 000 грн) області значно підвищили ціни на довготривалу оренду квартир з очевидних причин. А найдешевші варіанти можна було знайти на Сумщині, орієнтовно за 3 400 грн. 

Минулого року вартість довготривалої оренди квартир значно зросла у Львівській (15 000 грн) та Закарпатській областях (13 896 грн), вивівши їх на перше та друге місце в рейтингу. Київщина (12 000 грн) також продемонструвала незначне підвищення цін у цій категорії. А в Сумській та Херсонській областях — становила 3 500 грн. 

Як змінилася ситуація з довготривалим винаймом житла протягом цих декількох років? Найпомітніше вартість зросла на Київщині та Львівщині. А в Сумах, де спостерігали найнижчі ціни, вона не похитнулася навіть під тиском обставин.

Цілком природно, що події в Україні все ж таки вплинули на ринок нерухомості. Зокрема, на ціни та регіональні особливості. При цьому купівля та продаж нерухомості під час війни у 2023-му відповідають загальним тенденціям та потребам українців.

Це основний чинник, що впливає на розвиток бізнес-ландшафту міста. Його визначають не лише економічні умови та інвестиційний клімат, а й зміна трендів у організації праці, як-от зростання розповсюдженості дистанційної роботи та коворкінгів. 

Попит на комерційну нерухомість спонукає забудовників створювати нові торговельні простори, адаптовані до сучасних потреб підприємців і компаній. Йдеться, зокрема, про екологічність, технологічну оснащеність та гнучкість використання. У результаті ринок комерційних приміщень відображає не лише економічний, а й соціальний розвиток, пропонуючи простори, що сприяють інноваціям та розвитку бізнесу.

Тож яких змін він зазнав під час повномасштабного вторгнення?

Найпоширеніші типи комерційної нерухомості

Комерційний сегмент ринку нерухомості теж переживає зміни під час війни. Попит змістився в бік просторів, які адаптуються для задоволення нагальних потреб, як-от складські приміщення й офіси для волонтерських центрів. Вартість оренди та продажу таких об’єктів зазнала коливань залежно від їхнього розташування та функційності.

Медіанна ціна на такі приміщення, вочевидь, зростає. Проте на коворкінги з 2021 року вона значно знизилася. Серед причин — дедалі більше людей обирають роботу вдома.

Як саме змінювалися ціни на комерційну нерухомість у різних регіонах України? 2021 року медіанна ціна на коворкінги була найвищою у Черкаській (5 800 грн), Київській (5 000 грн) та Львівській (4 944 грн) областях. Натомість Івано-Франківська (2 000 грн) та Харківська (978 грн) продемонстрували доволі низьку вартість. 2023-го найвища ціна зафіксована в Закарпатському (3 500 грн), Харківському (1 540 грн) та Львівському (549 грн) регіонах. І вона нині помітно нижча, ніж найменші показники 2021 року. Попит на такі приміщення впав.

Оренда комерційної нерухомості 2021-го була найдорожчою у Київській (12 700 грн), Львівській (9 000 грн) та Одеській (9 000 грн) областях. А найдешевшою — у Сумській (2 295 грн) та Полтавській (2 000 грн). Лідирують за найвищою вартістю оренди 2022 року Київщина (12 500 грн), Львівщина (9 142 грн) та Одещина (8 000 грн). При цьому, якщо у Києві й Одесі спостерігаємо незначне зниження ціни, то у Львові, навпаки, вартість дещо зросла. Найдешевша оренда комерційної нерухомості була у Полтавській (2 300 грн) та Сумській (2 000 грн) областях. Тут ціни дещо знизилися.

2023 року Київська (18 726 грн), Львівська (10 000 грн) та Тернопільська (9 999 грн) області продемонстрували найвищу вартість на оренду комерційної нерухомості. У Києві цей показник значно переважає результат 2021-го. Водночас у Львові й Тернополі ціни наближені до ще довоєнних. Найнижча вартість — на Сумщині — зросла до 2 500 грн.

А от продаж комерційної нерухомості 2021-го був найбільш дороговартісним у Київській (3 474 017 грн), Одеській (2 454 000 грн) і Львівській (1 881 329 грн) областях. Найменші ціни — на Волині (815 915 грн). Натомість два роки тому Київщина (4 044 215 грн) й Одещина (2 651 222 грн) зберегли власні позиції з помітним збільшенням вартості продажу комерційної нерухомості. Львівську область замінила Закарпатська (2 486 667 грн), де також спостерігалася значно вища ціна. У Кіровоградській (1 023 921 грн) та Волинській (914 215 грн) вартість стала найнижчою, однак різниця не разюча.

Як змінилися ці тенденції 2023 року? Київська (4 936 761 грн), Закарпатська (3 007 496 грн) та Одеська (2 834 067 грн) області продемонстрували найвищі показники. Щобільше, вони помітно зросли, особливо на Закарпатті. Найнижчі ціни зафіксовані 2023-го на Кіровоградщині (948 708 грн) та Херсонщині (924 517 грн).

Загалом вартість продажу таких приміщень стрімко зростає. Регіони з найвищими цінами на купівлю чи оренду приміщень три роки тому трималися приблизно на однаковому рівні незалежно від категорії. Натомість у 2022–2023-му бачимо серед лідерів неочевидні варіанти.

Добірка областей із найбільшою кількістю оголошень

Попит на комерційну нерухомість поступово знижується. Особливо помітно це за кількістю публікацій. Скажімо, два роки тому спостерігаємо значний спад, а минулого — показники повернулися до ще довоєнних. У 2021–2022-му лідерами за кількістю оголошень були Київська, Дніпропетровська й Одеська області. Натомість 2023-го останню замінила Львівщина.

Тож у всіх регіонах, окрім Львівщини, 2022 року зафіксовано спад кількості оголошень про комерційну нерухомість. Уже 2023-го цей показник стабілізувався. При цьому у Львові спостерігаємо поступове зростання числа подібних публікацій.

Ринок нерухомості в Україні під час повномасштабного вторгнення продемонстрував адаптивність і здатність до постійного перетворення у відповідь на динамічні обставини. Житловий сектор зазнав певного спаду. Насамперед це стосується купівлі-продажу. Водночас бачимо зростання цін на оренду в безпечніших регіонах, а також вартості будинків і квартир. 

Загалом комерційна нерухомість нині переживає зміну пріоритетів у попиті, роблячи акцент на об’єктах, що відповідають актуальним потребам українців. Попри усі виклики сьогодення, ринок зберігає динаміку й далі адаптується до умов воєнного часу.