Яким був 2024 на ринку нерухомості. Дайджест від OLX Нерухомість

У 2024 році ринок нерухомості продовжив відновлюватись і адаптуватись до викликів війни.

Вторинний ринок продажу/купівлі житла все ще не досяг довоєнних показників через депопуляцію, зниження платоспроможності та невизначеність щодо майбутнього, яка створює відкладений попит на купівлю. Однак програма «єОселя» підтримала цей сегмент, надавши можливість купівлі житла в кредит: 69% опитаних знають про програму, 8% вже скористалися нею, а 36% планують. Загалом 57% шукачів нерухомості цікавляться як первинним, так і вторинним ринком, 33% шукає житло до $30 тис. та 36% від $30-70 тис. З цікавого: мотив інвестування у 2024 році увійшов до топ-3 причин для купівлі житла. 

Попит на купівлю житла у січні-жовтні 2024 року знизився на 3,1% порівняно з аналогічним періодом 2023 року, становлячи 75% від довоєнного рівня 2021 року. На вторинному ринку кількість оголошень про продаж квартир зросла на 5%, а будинків — на 8%. 

Ціни на квартири та будинки у 2024 зросли у більшості міст, зокрема в західних і центральних областях України. Водночас вартості знижуються в східних регіонах, а також у Дніпрі, Сумах, Запоріжжі та Херсоні. Лідером за зростанням вартості 1-, 2- та 3-кімнатних квартир стало Рівне.

Найважливішим критерієм вибору житла для шукачів нерухомості як при купівлі, так і в оренді – є ціна. В той самий час зростає важливість нових критеріїв воєнного часу: поверховості, автономного живлення та опалення, а також наявності бомбосховища.


Ринок оренди у 2024 році загалом відзначився зростанням. Виклики, з якими зіштовхнулись українці — вимушені переїзди, евакуація, потреба в житлі для військових, зміна міста через роботу — стали поштовхом для розвитку сегмента. Попит на довгострокову оренду зріс на 8.4% (порівнюючи із рівнем 2023 року) та на 8% перевищив довоєнний 2021 рік. 

Кількість пропозицій довгострокової оренди знизилась на 11%, що призвело до збільшення медіанної вартості оренди по Україні на 20%, порівнюючи з 2023 року. Зростання цін спостерігалося для всіх типів квартир: 1-, 2- та 3- кімнатних, у межах від 18% до 24%. Найвища медіанна вартість оренди в Києві та Ужгороді. 


Подобова оренда у 2024 році виступала одним із драйверів ринку нерухомості, хоча її частка значно менша, ніж у сегменті купівлі-продажу та довгострокової оренди. За останній рік попит на подобову оренду зріс на 19,3%, пропозиція залишилася на рівні 2023 року, а медіанна ціна зросла на 6%. Готелі та квартири стали найпопулярнішими запитами для подобової оренди, що стимулює розвиток внутрішнього туризму.

Київ має найвищу вартість подобової оренди квартир та будинків. Щодо інших обласних центрів України, то найбільше зростання вартості за рік відбулось в містах поблизу лінії фронту: Сумах (+13%), Полтаві (+13%), Черкасах (+11%) та Харкові (+10%).

В Одесі приріст попиту на подобову оренду в червні становив рекордних +285%. Попри небезпеку обстрілів українці поїхали до моря влітку 2024 року.

Основними драйверами попиту на подобову оренду стали внутрішній туризм (у тому числі через обмеження виїзду чоловіків за кордон), робочі відрядження, волонтерство та зустрічі із рідними. Також важливими факторами є потреба у житлі для захисників і захисниць.

У січні та лютому 2024 року інтерес до купівлі житла зріс на 19% і 18% відповідно до 2023-го. Однак в інші місяці, крім серпня, попит знижувався.

Загалом за січень-жовтень 2024 року попит на купівлю становить 75% від довоєнного 2021 року та зменшився на 3.1% у порівнянні з 2023-м. Для порівняння: у 2022 році падіння склало 37% відносно 2021-го. Тенденція свідчить про поступове відновлення попиту на ринку за останні три роки.

У 2024 році ціна, кількість кімнат, площа квартири та район залишаються найбільш важливими критеріями вибору житла для українців при купівлі. Водночас порівняно із минулим роком, зріс відсоток нових критеріїв воєнного часу, які українці відзначили як важливі: поверх, додаткове живлення в разі відключення світла, автономне опалення та наявність бомбосховища.

Продаж квартир: загалом по Україні кількість оголошень про продаж квартир на вторинному ринку зросла на 5% порівняно з 2023 роком. Найбільше зростання зафіксовано для двокімнатних (+8%) та трикімнатних квартир (+5%). Число відгуків по країні загалом зменшилося на 9%. Найбільше впав інтерес до трикімнатних квартир (-14%), що передусім пов’язано з їхньою вищою вартістю. Медіанна вартість квартир у доларах залишилася практично незмінною (-1%). Лише для трикімнатних квартир спостерігалося зниження цін на 4%. Вартості на найбільш популярні однокімнатні та двокімнатні квартири в доларах залишилися на рівні 2023 року.

Як змінилась вартість купівлі квартир по Україні у 2024 році

У 2024 році більшість міст демонструють зростання цін, особливо в західних та центральних областях України. В обласних центрах, які знаходяться під обстрілами ворога та наближені до зони бойових дій, ціни знижуються. 

Київ залишається лідером за вартістю квартир серед обласних центрів,  за ним — Львів та Ужгород. Найбільше зростання цін на 1-, 2- та 3-кімнатні квартири зафіксовано в Рівному. Також помітний ріст відбувся у Луцьку та Житомирі — від 7% до 29%, що зумовлено відносно безпечнішим розташуванням та попитом з боку внутрішньо переміщених осіб.

Вартість купівлі 1-кімнатної квартири в доларах за рік значно зросла в Луцьку (+29%), Івано-Франківську (+29%), Рівному (+19%) та у Львові (+17%). В Києві, Одесі, Хмельницькому та Миколаєві вартість залишилась на рівні 2023 року. Суттєво знизились ціни в Херсоні (-21%) та Запоріжжі (-16%), Харкові (-14%) та Дніпрі (-13%). 

У сегменті двокімнатних квартир лідерами за зростанням ціни в доларах стали Рівне та Луцьк, де за рік вартість збільшилась на 22% та 20% відповідно. Також помітне зростання цін відбулось в Ужгороді (+17%), Івано-Франківську (+13%), Вінниці (+12%) та Житомирі (+11%). У столиці найвища вартість 2кімнатної квартири по Україні (+2% за рік). У Львові приріст ціни на 6%. В Одесі розцінки залишились на рівні 2023 року. Найбільше зниження вартості спостерігається у Херсоні та  Запоріжжі (-12%).

Медіанна вартість 3-кімнатних квартир значно зросла у Рівному (+21%), Івано-Франківську (+13%), Хмельницькому (+11%) та Полтаві (+11%). Також ціна помітно змінилась в Ужгороді — на 8% та Житомирі (+7%). В Одесі, Львові та Києві вартості залишилися на рівні 2023 року. Водночас зниження було зафіксовано у Дніпрі (-13%) та Харкові (-12%). 

Продаж будинків на вторинному ринку: загалом по Україні кількість оголошень про продаж будинків зросла на 8% порівняно з 2023 роком, а число відгуків зменшилося на 2%. У 2024 році зросла кількість пропозицій та відгуків на дуплекси й таунхауси, приватні будинки залишаються у топі та мають найбільше оголошень і відгуків.  Загалом медіанна вартість на будинки у доларах зросла на 16%.

У 2024 році вартість купівлі будинків за рік зросла майже у всіх обласних центрах України, окрім Сум (-15%), Запоріжжя (-8%), Херсону (-5%), Полтави (-5%) та Дніпра (-9%). Найбільше зростання відбулося в Івано-Франківську (+46%), Харкові (+32%), Тернополі (+24%), Рівному (+22%) та Житомирі (+21%). 

За січень-жовтень 2024 року попит на оренду житла зріс на 8.4% порівняно з 2023 роком. Це пов’язано насамперед із міграцією/евакуацією українців із прифронтових територій до відносно безпечніших міст, переїздами через роботу, потребою в окремому житлі або зміною умов проживання. Пік інтересу до оренди припав на серпень, коли студенти та сім’ї з дітьми готуються до нового навчального року.

Серед орендарів головними критеріями вибору житла є: ціна, район та близькість до зупинок транспорту або роботи. Водночас порівняно із минулим роком, більш вагомими для українців стали такі критерії: наявність додаткового живлення, поверх розташування квартири, автономне опалення та доступ до бомбосховища.

Довгострокова оренда квартир: у 2024 році кількість активних оголошень про довгострокову оренду по всій Україні зменшилася на 11%, тоді як кількість відгуків зросла на 2%. Найбільш затребуваними залишаються однокімнатні (кількість відгуків зросла на 4%) та двокімнатні квартири. Загалом медіанна ціна оренди квартир зросла на 20% і досягла 12 000 грн. Зростання цін спостерігалося для всіх типів квартир: 1-, 2- та 3-кімнатних, у межах від 18% до 24%. Пропозиція зменшується, попит продовжує зростати (в середньому 11 відгуків на одне оголошення), що призвело до підвищення цін.

Як змінювався попит та пропозиція на ринку оренди

Серед 1-, 2- та 3-кімнатних квартир попит стабільно зростає з січня по серпень включно, а у вересні починає знижуватися. Водночас пропозиція починає зростати у жовтні в період зниженого попиту.

Як змінилася вартість довгострокової оренди квартир у 2024 році по областях

Вартість оренди однокімнатної квартири зросла майже у всіх обласних центрах України, окрім Рівного, де бачимо зниження на 5%. У Чернігові, Херсоні, Запоріжжі та Харкові ціни залишилися на рівні 2023 року.

Лідером за вартістю оренди однокімнатної квартири залишається Ужгород. З минулого року ціна у місті зросла ще на 28% та перевищила вартість у Києві та Львові. Також ціни значно зросли у Луцьку (+40%), Івано-Франківську (+32%), Полтаві (+25%), Києві (+23%) та Одесі (+21%). 

У сегменті двокімнатних квартир зростання цін відбулося серед усіх обласних центрів, окрім Запоріжжя (-14%). Лідером за зростанням вартості оренди у 2024 році стали Суми — +60% за рік, хоча місто залишається серед топ-5 із найнижчими цінами на оренду по Україні. Ужгород (+25%) посів 2-ге місце після Києва за вартістю оренди 2-кімнатних квартир, витіснивши Львів. На 50% зросла вартість оренди в Луцьку та Києві. Також значно зросли ціни в Івано-Франківську (+41%) та Тернополі (+36%).

На ринку довгострокової оренди трикімнатних квартир Київ має найвищу медіанну вартість – 50 000 грн зі зростанням ціни на 39% у 2024 році, на 2-му місці знову Ужгород, де ціна зросла на 38%, на 3-му – Львів.  Також значно збільшились вартості ціни в Одесі (+72%) та Сумах (+120%). У решті обласних центрів ціни зросли в межах 20-40%.

Будинки на ринку довгострокової оренди: кількість активних оголошень будинків за рік зменшилася на 6%, число відгуків – зросло на 7%. По Україні медіанна вартість оренди сягнула 26 921 грн (+35%).

На ринку довгострокової оренди будинків чітко виділяються два сезони: зимовий – з січня по квітень, коли українці обирають будинки для автономності під час відключень світла, та літній – у липні-серпні, коли попит зростає на заміські будинки.

Лідером за вартістю оренди будинків залишається Київ, де ціни зросли ще на 26%. Найбільше змінилися розцінки на оренду будинків в Харкові +118% у порівнянні з 2023 роком. Найімовірніше це пов’язано зі зростанням попиту на цей тип житла, через систематичні відключення світла та прагнення шукачів до автономності. Значна зміна вартостей за рік відбулася у Хмельницькому (+86%), Чернівцях (+78%), Дніпрі (+64%) та Рівному (+47%). У Херсоні ціна виросла на 83%, проте в абсолюті вартість тут одна з найнижчих серед областей.

У 2024 році за період січень-жовтень попит на подобову оренду зріс на 19.3% порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Пік припадає на літній сезон (червень-серпень) завдяки відпусткам. З вересня попит поступово знижується, але до кінця року знову зростає через підготовку до зимових свят.

Основними драйверами попиту є: внутрішній туризм, відрядження, потреба у житлі захисників і захисниць та зустрічі з рідними в різних містах.

Кількість оголошень на подобову оренду квартир по Україні залишилася незмінною, натомість число відгуків зросло на 8%, а медіанна ціна на 6% до 850 грн. Пропозиції щодо подобової оренди будинків збільшилися на 16%, кількість відгуків на них – на 9%. Значно зросла медіанна вартість — на 20% та становить 3000 грн за добу.

У 2024 році вартість подобової оренди квартир зросла в багатьох обласних центрах, хоча в окремих містах залишилася на рівні 2023 року. Найбільше зростання зафіксовано в Сумах (+13%), Полтаві (+13%), Черкасах (+11%) та Харкові (+10%). Це переважно міста поблизу лінії фронту, які стають місцем зустрічей для рідних.

Вартість на подобову оренду будинків у 2024 році знизилася в багатьох обласних центрах на відміну від квартир. Проте все ж значне подорожчання було зафіксовано в Івано-Франківську (+52%), Чернігові (+47%), Тернополі (+40%) та Кропивницькому (+32%). В Києві, Львові та Одесі зростання від 8% до 20%.

Тренди по містах

Попит по містах зростав упродовж всього року, але Одеса побила всі рекорди в літній період з червня по серпень, сягнувши рекордних приростів у червні та липні – +285% та +186%, відповідно. Українці попри небезпеку обстрілів поїхали до моря. Так число відгуків на 1 оголошення подобової оренди в Одесі досягло значення 178 – у липні та 210 – у серпні 2024.

Також варто відзначити значний приріст у липні (+45%) у Львові до аналогічного місяця 2023 року.  Це може бути пов’язано з тим, що багато українців, подорожуючи за кордон, зупиняються у місті. 

Ринок нерухомості України у 2025 році демонструватиме помірне зростання попиту та цін, особливо в сегменті оренди та новобудов. 

На вторинному ринку продажу/купівлі житла істотних змін цін в доларах не прогнозується, хоча можливий вплив змін в оподаткуванні угод. Програма «єОселя» продовжить підтримувати цей сегмент, але її розширення на більшу аудиторію та житло віком до 3 років може переорієнтувати попит на первинний ринок. У 2025 році покупці віддаватимуть перевагу готовим квартирам чи будинкам або тим, що перебувають на завершальній стадії будівництва, щоб швидше заселитися.

З огляду на подорожчання будівельних матеріалів і зростання оплати праці через дефіцит робочої сили, ціни на первинному ринку зростуть, особливо в Києві та Львові — містах із високим рівнем міграції та інтересом інвесторів.

Ринок довгострокової оренди, ймовірно, продовжить зростати через міграцію населення до безпечніших регіонів та невизначеність, яка змушує потенційних покупців обирати оренду замість купівлі. Підвищення попиту на тлі скорочення пропозицій спричинить зростання цін на оренду, особливо у західних і центральних областях. 

У 2025 році кількість пропозицій на ринку оренди може зрости, якщо продавці, не знайшовши покупців, вирішать здавати нерухомість як мінімум для покриття комунальних витрат, як максимум – для отримання прибутку. 

Попит на подобову оренду також зростатиме, особливо в літній період, завдяки внутрішньому туризму, робочим відрядженням і зустрічам сімей, які розділила війна.

Визначальними чинниками, що будуть драйвити ринок у 2025 році залишаються безпека, стабільність енергосектору, економіки та платоспроможність населення.

Загалом 2025 рік стане роком обережного відновлення ринку, що залежатиме від економічної та соціальної стабільності, довіри інвесторів та ситуації на фронті. 

З безмежною вдячністю Збройним Силам України та вірою в перемогу, 

команда OLX Нерухомість!