Яким був 2025 на ринку нерухомості – головні підсумки

У 2025 році ринок нерухомості в Україні продовжує відновлення, зокрема на фоні внутрішнього попиту. Один із важливих драйверів – готовність українців до купівлі житла.  За результатами опитування, близько третини респондентів планують придбання нерухомості у 2026 році, що дає підстави для “обережного оптимізму” на наступний рік.

У фокусі покупців залишаються квартири, при цьому інтерес розподіляється між первинним і вторинним ринками. Протягом 2025 року попит на купівлю квартир зріс на 4%, тоді як пропозиція скоротилася на 15%, що призвело до зростання медіанної вартості квартир по Україні на 19%. 

Найвищі ціни на купівлю квартир зафіксовані у Києві, Ужгороді, Львові та Івано-Франківську, при цьому найпомітніше зростання показав Ужгород – у сегменті однокімнатних квартир +60% за рік. Зниження вартості спостерігалося лише в містах поблизу лінії бойових дій: Запоріжжі, Миколаєві та Херсоні.

Ринок оренди будинків демонструє позитивну динаміку: попит за рік зріс на 19%, а середня кількість відгуків на одне оголошення сягає 12 – один із найвищих показників на ринку. Це свідчить про зростання запиту на автономне житло та проживання за містом. Найдорожча оренда будинку наразі в Ужгороді, який випередив навіть Київ.

У сегменті довгострокової оренди квартир за рік відбулось зниження і попиту, і пропозиції на 3%, однак медіанні ціни по Україні зросли на 8%. Найбільше подорожчання відбулося у східних і південних регіонах – Харкові, Одесі, Миколаєві, Запоріжжі, а також у західних регіонах – Ужгороді та Івано-Франківську.

На відміну від сегмента житла, комерційна нерухомість у 2025 році демонструє спад активності. У категорії купівлі зменшилися і попит, і пропозиція, тоді як єдиним показником, що зріс, стала медіанна ціна (+11%). В оренді комерційної нерухомості ситуація подібна, але з більш різким зростанням вартості – на 25%.

Плани українців щодо купівлі житла у 2026 році виглядають оптимістично, навіть з урахуванням війни та економічних ризиків. Майже третина опитаних (31%) планує купівлю нерухомості вже наступного року, ще 28% у наступні 1-3 роки, 14% – протягом 3-5 років. Водночас кількість тих, хто не розглядає купівлю взагалі, скоротилась на 6% у порівнянні з 2024 роком.

Як і минулого року, більшість шукачів не обмежуються одним сегментом: 57% розглядають купівлю житла і на первинному, і на вторинному ринку. Інтерес виключно до вторинного ринку незначно зменшився на 3% до 2024 року. Натомість частка тих, хто віддає перевагу лише первинному ринку, зросла на 2%. Більшість шукачів нерухомості для купівлі розглядають квартири, на 2-му місці приватні будинки.  

Оптимальний бюджет, який опитані готові витратити на купівлю житла – до 30 000 USD. 27% планують купівлю від 30 000 USD до 50 000 USD. Натомість придбати нерухомість за 70 000-100 000 USD готові лише 10% респондентів.

У 2025 році ціна, кількість кімнат, площа та район залишаються найбільш важливими критеріями вибору житла для українців при купівлі. Продовжує зростати відсоток нових критеріїв воєнного часу, які українці відзначили як важливі: поверх, автономне опалення та відстань від стратегічних об’єктів.  

Продаж квартир: у 2025 році пропозиція на вторинному ринку по Україні помітно скоротилась – кількість оголошень зменшилась на 15%. На фоні цього попит, навпаки, зріс: кількість відгуків на оголошення збільшилась на 4%, найбільше – на трикімнатні квартири (+7%). Більш обмежена пропозиція та стабільний інтерес покупців вплинули на ціни: медіанна вартість квартир у доларах за рік зросла на 19%. Найбільше подорожчали однокімнатні квартири (+15%), тоді як ціни на дво- та трикімнатні зросли на 12% та 13% відповідно.

Як змінилась вартість купівлі квартир по Україні у 2025 році  

У 2025 році більшість обласних центрів демонструють зростання цін на квартири, насамперед у західних та центральних регіонах України. Водночас подорожчання фіксується і в окремих містах, розташованих поблизу зони бойових дій або тих, що регулярно зазнають атак, зокрема в Харкові, Сумах та Одесі.

Київ залишається лідером за вартістю квартир серед обласних центрів,  за ним – Львів та Ужгород. 

Однокімнатні квартири: найбільш помітне зростання вартості за рік в Ужгороді (+60%), Івано-Франківську (+35%), Одесі (+23%). На рівні минулого року залишилась вартість у Луцьку, тоді як зниження відбулось лише у Запоріжжі (–3%) та Миколаєві (–2%). Найвища медіанна вартість купівлі 1-кімнатної квартири у Києві, яка у 2025 році зросла на +16%.

Двокімнатні квартири: найвищі темпи зростання цін зафіксовано в Тернополі (+29%), Харкові (+23%), Ужгороді (+22%) та Черкасах (+21%). Помітне подорожчання також відбулося в Івано-Франківську (+20%), Вінниці (+18%) та Одесі (+16%). Водночас зниження вартості за рік було у Запоріжжі та Херсоні – на 3% в обох містах. Найвища медіанна ціна купівлі двокімнатної квартири –  у столиці (+11% за рік).

Трикімнатні квартири: у 2025 році найпомітніше зростання медіанної вартості в Тернополі та Харкові – на 22%. Дещо менший приріст відбувся у Чернівцях (+21%) та Вінниці (+19%). Зниження цін зафіксовано лише у Запоріжжі (–1%), тоді як у Херсоні медіанна вартість залишилась на рівні минулого року. Найдорожчими трикімнатні квартири традиційно залишаються у столиці (на 15% більше, ніж у 2024 році).

Продаж будинків на вторинному ринку: у 2025 році попит на купівлю будинків помітно зріс – кількість відгуків збільшилась на 21%, зокрема відбувся ріст інтересу шукачів до дуплексів (+18%), таунхаусів(+28%) та будинків на  (+25%). Водночас пропозиція зростала нерівномірно: кількість оголошень про продаж дуплексів збільшилась на 29%, таунхаусів на 11%, на будинки ж – відбулось зменшення на 3%. Ціни у доларах продовжили зростати: найбільше подорожчали будинки (+27%), тоді як медіанна вартість таунхаусів і дуплексів за рік зросла на 5%.

Ціни на купівлю будинків зросли вибірково. Найвище зростання відбулося у Сумах (+25%) та Ужгороді (+23%). Найбільше при купівлі будинку потрібно заплатити в Києві, Ужгороді, Львові та Одесі.  Без змін залишилася медіанна вартість у Тернополі та Запоріжжі. Натомість зниження цін спостерігалося переважно у південних і південно-східних обласних центрах: у Херсоні (-22%), Дніпрі та Миколаєві (по -8%), а також у Вінниці (-5%).

Серед орендарів головними критеріями вибору житла є: ціна, район та кількість кімнат. Вперше у 2025 році фактори, які стосуються безпеки та автономності  увійшли в ТОП 13 серед критеріїв вибору. 

Довгострокова оренда квартир: за рік по Україні кількість активних оголошень зменшилась на 3%, найбільш помітно – у сегменті трикімнатних (-8%) та двокімнатних квартир (-7%). Кількість відгуків також скоротилася на 3%, аналогічна динаміка спостерігається для 1-, 2- та 3-кімнатних квартир (мінус 2–3%). Медіанна вартість довгострокової оренди по Україні зросла на 8%: найбільше подорожчали трикімнатні квартири (+21%), ціни на оренду двокімнатних і однокімнатних зросли на 17% та 10% відповідно.

Медіанна вартість оренди однокімнатних квартир найбільше зросла в Одесі та Харкові – по +25%. Водночас у Дніпрі, Запоріжжі, Рівному та Хмельницькому ціни залишилися на рівні 2024 року, а зниження вартості зафіксовано лише у Луцьку (-4%). Лідером за вартістю оренди однокімнатної квартири залишається Ужгород (+12%).

У сегменті двокімнатних квартир ріст цін по Україні за рік відбувся нерівномірно. Найбільше зросла вартість – в Ужгороді (+26% рік до року), у Харкові (+17%) та Одесі (+15%). Водночас у Рівному та Хмельницькому вартість оренди залишилася на рівні 2024 року. Зниження цін зафіксовано у Луцьку та Києві (по -4%), а також у Сумах (-12%).

Найбільше зростання цін на оренду трикімнатних квартир у Харкові (+25%) та Ужгороді (+24%). Водночас найвища медіанна вартість оренди зберігається у Києві й вона зросла на (+5% за рік). Ціни на рівні 2024 року залишилися у Житомирі, Дніпрі, Кропивницькому та Рівному. Вартість оренди знизилась  у Луцьку (-6%), Сумах (-10%), Херсоні (-11%), Одесі (-12%) та Чернігові (-13%).

Будинки на ринку довгострокової оренди: кількість активних оголошень будинків за рік скоротилась на 11%, число відгуків – зросло на 19%. По Україні медіанна вартість оренди збільшилась на +13%.

Лідером за вартістю оренди будинків залишається Київ, де ціни зросли найбільше по Україні +68% за рік. Значна зміна вартості відбулася у Чернівцях (+57%) та Сумах (+43%). Практично незмінною залишилась ціна у Львові, а у Рівному та Хмельницькому ціни знизились на -13% та -14% відповідно.

На ринку оренди комерційної нерухомості в Україні у 2025 році кількість оголошень скоротилася на 12%, а число відгуків на 9%, що свідчить про зниження активності ринку. Водночас медіанна ціна оренди зросла одразу на 25%. Найбільше подорожчала оренда офісів (+31%), тоді як  ціни у сегменті кафе, ресторанів та кав’ярень знизились на (-15%).

Купівля комерційної нерухомості: динаміка загалом повторює сегмент оренди: за рік і попит, і пропозиція скоротилися на 6%, тоді як медіанна вартість зросла на 11%. Найбільше подорожчала купівля кафе, ресторанів та кав’ярень (+17%). 

За наявної економічної та безпекової ситуації у 2026 році ринок нерухомості України, найімовірніше, зберігатиме поточну динаміку.  Через обмежену пропозицію зростання попиту впливатиме на ріст цін.

На вторинному ринку купівлі та продажу через руйнування житла, а також “відкладення” рішення про продаж нерухомості, можливе формування дефіциту пропозиції. Попит при цьому не лише зберігатиметься, а й найімовірніше, зростатиме. Це створюватиме додатковий тиск на ціни, особливо на квартири з автономним опаленням і житлові комплекси з резервним живленням.

У 2026 році ціни на житло первинного ринку не знижуватимуться. Зокрема через обмежену кількість нових проєктів, подорожчання будівельних матеріалів і дефіцит робочої сили. Додатковим чинником є також зміна поведінки покупців: через високі ризики вони значно рідше готові інвестувати у житло на етапі котловану та чекати завершення будівництва, як це було до війни.

Окремим драйвером залишатиметься: програма “єОселя”, особливо для первинного ринку. Підтримувати попит також можуть житлові ваучери для військових і ВПО.

Стан ринку довгострокової оренди у 2026 році залежатиме від обсягу пропозиції: у разі її скорочення ціни й надалі зростатимуть. Найбільш затребуваними залишатимуться квартири з автономним опаленням, резервним живленням, які віддалені від стратегічних об’єктів. 

Загалом у 2026 році критерій автономності посилюватиметься й впливатиме на попит щодо купівлі та оренди приватних будинків. Паралельно зберігатиметься тенденція переїзду з Києва та інших великих міст у передмістя – через безпекові фактори та можливість обрати житло з вищим рівнем автономності.

У сегменті купівлі комерційної нерухомості найбільш перспективними залишатимуться великі склади та логістичні хаби, через обмежену пропозицію таких об’єктів. Водночас у категорії оренди офісів очікується подальше зниження попиту, що, ймовірно, впливатиме і на падіння рівня цін.

Загалом у 2026 році стан ринку житлової та комерційної нерухомості в Україні визначатиметься безпековою й економічною ситуацією, перебігом бойових дій, стабільністю енергосистеми та здатністю бізнесу працювати в цих умовах.

З вдячністю Збройним Силам України та вірою в найкраще,

команда OLX Нерухомість!