Оренда офісу чи купівля комерційної нерухомості: що вигідніше?

Коли підприємці зіштовхуються з потребою у комерційній нерухомості, вони часто ставлять собі запитання: купівля чи оренда офісів? Що вигідніше: купувати чи орендувати? Це є важливим кроком у плануванні бізнесу, оскільки від цього рішення залежать стабільність, фінансові витрати та гнучкість компанії.

Комерційна нерухомість та офісні будівлі завжди цікавили бізнес. І якщо у період 90-х значна частина офісних будівель і комерційних приміщень належала державі, то з часом, особливо після 2000 року, ринок став різноманітнішим і більш конкурентоспроможним.

Питання, що вигідніше — купувати чи орендувати офісне приміщення, ще й досі актуальне. Ціна оренди приміщення може помітно вплинути на фінансову стабільність компанії. Деякі власники бізнесів думають, що оренда офісу дає більшу гнучкість і дозволяє швидше адаптуватися до змін у ринковій ситуації, а інші вважають, що власність передбачає більше контролю та можливостей для інвестування.

Питання купівлі приміщення також не втрачає своєї ваги. Придбання офісного приміщення може стати перспективною інвестицією, а комерційне приміщення — джерелом стабільного доходу.

На OLX можна знайти безліч пропозицій і щодо оренди, і щодо купівлі, тому потрібно розуміти перед початком пошуку ваші наміри та можливості. Розберемося?

На вартість оренди комерційної нерухомості, як-от офіси чи офісні будівлі, впливає багато економічних та соціальних чинників. Аби зрозуміти ринок оренди, важливо взяти до уваги перелічені нижче аспекти.

• Площа: що більше приміщення, то більше вам доведеться заплатити за оренду офісу. Проте, з іншого боку, вартість за метр квадратний у великих офісах чи офісних будівлях може бути нижчою порівняно з меншим простором.
• Комунальні послуги: умови на кшталт автономного опалення та кондиціонування впливають на вартість оренди офісів. Для бізнесу, який прагне надати комфорт своїм співробітникам або клієнтам, це особливо важливо.
• Розташування: приміщення, розташовані у центральних районах міста або поблизу важливих транспортних вузлів, незмінно мають вищу вартість оренди офісів. Особливо це стосується столиці та інших великих міст.
• Тип будівлі: оренда сучасних офісних комплексів із новітніми технологіями часто коштує дорожче порівняно з цінами на оренду офісних приміщень у старих будівлях, які потребують ремонту.
• Стан будівлі: будівлі, спроєктовані за сучасними стандартами та технологіями, зазвичай відрізняються кращою інфраструктурою, енергоефективністю та комфортом, що може підвищити вартість оренди офісу.

Підсумовуючи, під час вибору приміщення для оренди, чи то є оренда офісу, чи офісні будівлі, варто зважено підходити до кожного з цих критеріїв, аби підібрати найкращий варіант для вашого бізнесу чи інших потреб.

Вартість оренди комерційної площі у столиці

У 2022 році вартість оренди комерційних приміщень впала на 30% через початок повномасштабного вторгнення росії. У 2023-му ціна повернулася до попередніх значень і навіть трохи зросла. Наразі середня вартість складає $14–18 / кв. м.

Сьогодні ви можете орендувати приміщення на Майдані Незалежності площею близько 100 кв. м за 47 000 грн на місяць.

Вартість купівлі комерційної площі у столиці

Вартість квадратного метра комерційного приміщення вища на 30–40% порівняно із житловою нерухомістю. У нових будинках Києва такий метр коштує приблизно $1500–3000. Початкова ціна за комерційне приміщення у ЖК складає понад $55 000, а середня вартість покупки сягає $90 000.

Вибір між орендою та бажанням купити офісне приміщення завжди є ключовим рішенням для підприємців. Він впливає на фінансову стратегію компанії та її довгострокові перспективи. Розглянемо декілька аспектів, які варто взяти до уваги.

• Тип бізнесу: для стартапів оренда офісу є чудовим варіантом, який дозволить зосередитися на розвитку бізнесу, уникнувши великих інвестицій у комерційне приміщення. З іншого боку, стабільні компанії, які планують довгострокову діяльність в одному місці, можуть побачити переваги в тому, щоб мати власну нерухомість.
• Фінансовий стан: під час вибору між орендою та купівлею важливо враховувати не тільки початкові витрати, але й поточні фінансові зобов’язання. За умови оренди потрібно робити регулярні платежі без великих початкових інвестицій. З іншого боку, купівля дозволяє підвищити активи компанії, проте це передбачає значні стартові внески.
• Ризик: купівля нерухомості завжди пов’язана з ризиком коливання ринкових цін. У разі оренди цей ризик зменшується.
• Ринкова динаміка: слідкуйте за тенденціями ринку. У певних випадках, у зв’язку зі збільшенням попиту, орендна вартість може підвищитися, через що власне приміщення, імовірно, стане вигіднішим варіантом.

Вибір між орендою та купівлею потребує зваженого підходу, ретельного аналізу ситуації на ринку та розуміння власних перспектив. Ухвалюючи рішення, керуйтеся даними аналізу та реальними умовами. Це допоможе забезпечити успішну й довгострокову стратегію для вашого бізнесу.

«Безумовно, рішення про оренду чи купівлю комерційної нерухомості має виходити з цілей і потреб вашого бізнесу, а також фінансових можливостей. Якщо ж спробувати максимально спрощено їх розділити, то оренда офісу краще підійде тим, хто відкриває бізнес або ж масштабується, розширюючи колектив: кому потрібне місце для зустрічі з клієнтами, для бекофісу, хто шукає постійне офлайн-місце для роботи, з урахуванням особливих потреб щодо комфорту, розташування, площі тощо. Причин може бути багато, головний індикатор — «для себе»: для власного бізнесу та колективу.

Якщо бізнес розвивається динамічно, ви розумієте, що сьогодні вам потрібен один офіс, але через рік потенційно все може змінитися, тож вимоги щодо офісу будуть іншими, а кращим варіантом — постійна стаття витрат у вашому бюджеті з оренди такого приміщення. Окрім того, саме серед оренди можна знайти більше пропозицій з ремонтом, меблями та рештою важливих благ, на які вам не знадобиться витрачати додаткові великі суми. Наприклад, після подій минулої зими, після блекаутів багато бізнес-центрів, коворкінг-спейсів уже забезпечили своїх орендарів безперебійним інтернетом, постійним живленням систем, використовуючи генератори, що знімає з вас відповідальність покрити ці потреби, якщо ви орендуєте. Натомість у разі купівлі це лягає на ваші плечі.

Тому, коли ми говоримо про купівлю комерційної нерухомості, то така опція переважно свідчить про додатковий дохід та капіталізацію. І це історія не стільки про бізнес, який продає це приміщення, та бізнес, який працюватиме в ньому, а про інвестиції у комерційну нерухомість та управління ними.

Щодо вартості, то ринок самостійно визначає ціну на нерухомість, і ми бачимо, що ціни справді відновлюються до довоєнних, а попит зріс. Бо якщо від початку війни дедалі більше компаній працювали віддалено, зараз люди поступово повертаються до офісів, зокрема на заході й півночі країни, а також у центрі, де це безпечніше.

В оренді комерційної нерухомості від початку повномасштабного вторгнення майже в усіх регіонах відновилася кількість пропозицій, ба більше — вона переважає довоєнну. Тобто обирати є з чого. Окрім того, OLX Нерухомість дає змогу підібрати пропозиції і за ціною за 1 м², і за весь об’єкт, що дозволяє порівняти між собою різні варіанти. Те саме стосується й продажу комерційної нерухомості: кількість пропозицій уже на 10–15% перевищує довоєнні показники, а попит поступово наближається до рівня січня 2022 року. Також варто зазначити, що, особливо на заході країни, стартують і нові проєкти у цьому сегменті. Це теж хороший знак, що свідчить про відновлення ринку та чудову можливість для інвестицій».

Під час укладання договору важливо звернути увагу на декілька ключових аспектів. Ви можете обговорити їх із продавцем чи орендодавцем на платформі OLX. Зокрема, питання, зазначені нижче.

• Оплата: до угоди слід додати деталі стосовно валюти оплати та термінів платежу.
• Юридичний статус приміщення: переконайтеся, що приміщення має усі необхідні дозволи та документи на продаж, а також чи не має воно юридичних обтяжень.
• Комунальні платежі (під час оренди приміщення): важливо уточнити, хто буде сплачувати комунальні послуги — орендар чи власник.
• Термін договору (під час оренди приміщення): розгляньте термін дії договору та можливі умови його подовження.
• Права та обов’язки сторін: закріпіть угодою права та обов’язки і покупця, і продавця / орендаря та орендодавця.

Ці аспекти забезпечать чіткість та допоможуть уникнути непорозумінь і незручностей у майбутньому.

Обираючи варіант оренди комерційної нерухомості, важливо враховувати і переваги, і недоліки такої опції.

Переваги оренди

Оренда комерційної нерухомості має свої вигоди, які можуть бути цінними для бізнесу.

• Гнучкість — ключове слово: з орендою підприємство може легко змінювати розміри та розташування приміщення залежно від потреб бізнесу. При цьому для компанії зі стабільним планом розвитку, яка впевнена у своїх перспективах, володіння нерухомістю може бути вигідним інвестиційним кроком.
• Фінансова легкість: орендарям не потрібно витрачати час та кошти на ремонт або підтримання приміщення у належному стані. Вони також мають менше вагомих фінансових обтяжень порівняно із придбанням нерухомості та можуть завжди звернутися до власника приміщення, якщо виникають проблеми з комунікацією, умовами, сусідами тощо.
• Доступ до кращого розташування: оренда офісів дає можливість використовувати приміщення у більш привабливих районах, які, ймовірно, є недосяжними для покупців через високу вартість.

Недоліки оренди

Втім, є також і обмеження та недоліки, що асоціюються із орендою.

• Відсутність капіталізації: одним із основних недоліків оренди є відсутність можливості накопичення капіталу або підвищення вартості нерухомості з часом.
• Нестабільність: умови оренди можуть змінитися у будь-який момент, а ціни на комерційне приміщення — зрости. Також є ймовірність того, що власник вирішить не продовжувати договір на оренду.

Переваги купівлі

• Стабільність: власники нерухомості мають цілковитий контроль над приміщенням та можуть використовувати його відповідно до своїх потреб.
• Капіталізація: вартість нерухомості може зростати з часом, що дозволяє власникам збільшити інвестиції.
• Додатковий дохід: власники можуть здавати в оренду частину простору, отримуючи додатковий дохід.

Недоліки купівлі

• Капітал: будьте готові витратити багато грошей на купівлю комерційного приміщення.
• Відповідальність: власник нерухомості зобов’язаний самостійно здійснювати обслуговування та ремонт приміщення.
• Зменшення ліквідності: капітал, вкладений у нерухомість, може бути менш ліквідним порівняно з готівкою чи іншими активами.

Вибір між орендою та бажанням купити офісне приміщення впливає на майбутнє вашого бізнесу. Водночас потрібно враховувати ваш фінансовий стан, план розвитку та ринкові умови. Оренда офісу передбачає менші початкові інвестиції, проте у довгостроковій перспективі купівля може бути вигіднішою. Якщо плануєте швидке масштабування, оренда офісу забезпечує гнучкість, а купівля пропонує стабільність. Ціни на нерухомість можуть змінюватися, і тут важливо консультуватися з експертами. Вони допоможуть зрозуміти ринок та уникнути поспішних рішень, оптимізуючи ваші інвестиції, а OLX вам у цьому допоможе.